搜索

上坤赴港IPO“度寒冬”:利润率低、短期偿债压力大、现金流承压

发表时间: 2020-05-29 09:25:57

作者: 张华

浏览: 3200862

自3月底递交招股书以来,上坤集团一直在为上市做准备。5月7日,原三盛执行副总裁冯辉明履新上坤集团执行总裁,分管融资、财务、资本市场,这被外界解读为,为正在冲击上市的上坤助力。

自3月底递交招股书以来,上坤集团一直在为上市做准备。5月7日,原三盛执行副总裁冯辉明履新上坤集团执行总裁,分管融资、财务、资本市场,这被外界解读为,为正在冲击上市的上坤助力。

除了引进人才以外,上坤也在积极补充土储。5月11日,上坤以底价1.48亿元竞得佛山南海区丹灶1宗商住地,而去年8月份上坤地产还拿下的佛山丹灶镇地王,当时楼面价7088元每平方米,即为如今的上坤翰林湖壹号。

现金流短缺、短期负债占比高、负债高企,拥有多数快速发展的中小型房企类似弊端,上坤能否得到资本市场的认可,还有待时间验证。

事实上,这个成立仅十年的地产公司,冲刺IPO的背后是“茅台最牛股东”林劲峰的地产投资故事。

林劲峰的地产投资

林劲峰的***笔地产投资是朗诗,2007年,朗诗仅有2宗地块,且销售额仅有6000万元,亏损3000多万元,一筹莫展的朗诗董事长田明找到了林景峰,投资后,盈信持有朗诗20%股权,成为朗诗第二大股东。

林劲峰曾说在投资朗诗前,他关注地产行业17年,对每一家地产公司进行分析,最终他看明白,房地产重在资产周转率,周转速度快的企业一般发展比较快。

2013年,朗诗借壳深圳科技上市,但此后股价一直在1港元上下徘徊,很明显,这与早期田明给林劲峰“靠投资朗诗一战成名”的愿景,相差甚远。

“土地储备不能代表企业的长期利润,房地产领域的企业,只有两种模式能够成功,一种是高周转,一种是服务增值。”

这个判断似乎没有兑现,至少,朗诗的养老、长租公寓等增值服务并没有成为他的一门好生意。在2017至2019短短两年,朗诗在朗诗寓上面就亏损了2.34亿。

如果林劲峰投资朗诗的逻辑是增值服务,那么投资上坤就是高周转。“能够判断楼市周期,能够快速、优质地开发项目,开发之后还能快速销售,快速回笼资金”。

但高周转也并不容易,需要大量资金,还要踩准市场节奏。

即使有盈信的背书,上坤并未能“高周转”起来,迫于资金,上坤获取项目的机会并不多,截至今年2月份,该公司旗下43个地产项目。据克而瑞的数据,该公司的销售为271.8亿元,体量依然偏小。然而,上坤规模梦想未竞,高周转的负面效应已提前来到。

上坤上市解“危局”

2010年,曾在建业地产任职多年的朱静获得林劲峰的投资后,创办了上坤集团,林劲峰的盈信投资在资金上给予了上坤地产强力的支援。

2015年,销售额只有17亿元的上坤在上海松江佘山,以32亿元的价格得到一处住宅和商业开发用地。“上坤需要资金去收购天安中国的上海松江佘山地块,盈信哪怕减持茅台也要去支持”,由此,上坤在上海市场初露锋芒。2016年,上坤在上海的销售额就超过了50亿元,一年内翻了3倍。

此后,上坤的发展还算迅速。据克而瑞数据,2017年、2018年、2019年,上坤地产全口径销售额分别为51.5亿元、229.5亿元与271.8亿元。

从营收来看,2017年、2018年及2019年,上坤地产的收益分别约为人民币12亿元、人民币68亿元及人民币75亿元,毛利率分别为30.9%、51.5%及40.8%。

不过,其销售额增速已从345.6%下降至18.43%,收益增速从466.7%降至10.29%,可以看出,上坤的“高周转”遇到了瓶颈。

这个规模扩张的瓶颈或许是资金。2017年至2019年,该公司净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%。其经营现金流净额连续两年录得负值,分别为-0.36亿元和-38.06亿元,2019年回正为20.08亿元。据招股书,上坤开发中的建筑面积高达210.88万平方米,即八成的应占土地储备都在开发中,需要庞大的现金流做支撑。

而在另一边,号称走高端路线的上坤净利润率长期处于低位,过去三年的净利润率仅为2.9%、9.8%、9%,与其较高的毛利率严重不匹配,也远低于行业平均水平。低利润水平与其高利率融资有关,上坤融资渠道主要来自银行借款、信托等,其计息银行及其他借款利息分别为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元,然而,该公司2019年录得7.6亿的年内溢利,股东应占溢利仅为2.19亿元。据悉,上坤信托融资计划年化承诺兑付***8.2%,***的达到14%。

与此同时,上坤的短期偿债压力较大,截至今年2月底,公司计息银行及其他借款总额增至62.74亿元,其中30.75亿元将在1年内到期,短债占比达到49%,公司账面资金仅为34.33亿元,其中受限制现金达到23.6亿元。

资金的限制也让上坤扩充土储有心无力,截至2月29日,该公司有总土地储备约360万平方米及分占总建筑面积约260万平方米。

趋紧的融资环境及特殊时期市场环境之下,小房企的问题被放大,想要度过“寒冬”,上市成了必选项。近期,又有一波中小房企排队上市,这包括了三巽控股、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、领地控股、港龙地产、实地等等,这些房企均面临着负债高,短期偿债压力大、规模过小融资成本趋高等问题,与其他排队上市的房企比,上坤并不特殊,如何打动市场,则需要说好自己的经营故事。


上坤赴港IPO“度寒冬”:利润率低、短期偿债压力大、现金流承压
自3月底递交招股书以来,上坤集团一直在为上市做准备。5月7日,原三盛执行副总裁冯辉明履新上坤集团执行总裁,分管融资、财务、资本市场,这被外界解读为,为正在冲击上市的上坤助力。
长按图片保存/分享

凡注明“来源:消息网”的所有作品,未经本网授权,不得转载、摘编或以其他方式使用。



     注:凡注明来源非本站的作品,均转载自其它媒体,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

     致力于财经资讯传播是京华财经高举的旗帜,在互联网媒体中举足轻重的网络媒体。

          @copyright 2019京华财经版权所有 沪ICP备19008586号